La seguente riflessione parte dalla notizia del piano Casa che il Governo nazionale vuole avviare. Si allega per agevolare la disamina l’intervista al Commissario al Piano casa.intervista Commissario 27 giugno 2026 La Verità.jpeg .
L’obiettivo sarebbe di mettere in campo circa dieci miliardi di euro nei prossimi dieci anni per mettere a disposizione 100mila alloggi tra case popolari e case a prezzi ridotti (al momento nel decreto le risorse stanziate sono poco più di 1,1 miliardi di euro, il governo prevede di poter ricavare il resto da vari fondi europei e nazionali e da investimenti privati nei prossimi anni). Detto in questi termini la proposta è da leggere in termini positivi, quindi da promuovere.
Però sfugge qualcosa, perché non basta avviare un investimento se non si guarda al contesto del sistema.
Vediamo allora di fare una radiografia del sistema casa in Sardegna.
In Sardegna esiste un’alta e crescente domanda di alloggi pubblici.
Esistono risorse stanziate per costruirli e per recuperarli. Eppure chi attraversa alcuni quartieri di Sassari, e di altre città dell’isola, vede con i propri occhi case popolari in stato di degrado, alloggi sfitti perché inagibili, manutenzioni mai eseguite. Domanda alta, soldi disponibili, risultato insufficiente: questo è il paradosso. Ciò è la conseguenza diretta di come la gestione delle case popolari è stata organizzata in Sardegna. È un problema di disegno, di struttura del sistema prima ancora che di esecuzione.
Trattasi di una gestione spezzata in due.
Con la legge regionale n. 12 del 2006 la Sardegna ha trasformato i vecchi Istituti autonomi per le case popolari (IACP) in AREA, l’Azienda Regionale per l’edilizia abitativa: un ente della Regione che è subentrato nella proprietà del patrimonio e in tutti i rapporti degli IACP.[1] Da allora il patrimonio pubblico fa capo, in larga parte, a un braccio operativo della Regione.
Nello stesso tempo, ai Comuni resta un ruolo decisivo: gestiscono le graduatorie, i bandi e l’emergenza sociale sul proprio territorio. Ma non solo . In più anche i comuni gestiscono case popolari di proprietà. Il Comune di Sassari, per esempio, ne gestisce circa 1200, con gestione a proprio carico della manutenzione ordinaria e straordinaria. Il risultato è una responsabilità spezzata in due. Il comune ( ciascun comune) conosce il territorio, assegna gli alloggi anche quelli di proprietà della Regione Sardegna, e gestisce il bisogno sociale, è persino proprietario di parte degli alloggi popolari, ma una altra parte rilevante circa più del doppio (per esempio a Sassari) sono di proprietà della Regione Sardegna che ne dovrebbe curare la manutenzione (!).
Insomma AREA è proprietaria degli stabili, ma li amministra a distanza, da una struttura regionale articolata su più sedi. Tra i due tronconi, le risorse e le decisioni si fermano. Qui sta l’ anomalia istituzionale. La Regione nasce per legiferare e per dare gli indirizzi di governo; e qui dovrebbe arrestarsi. La gestione operativa di un servizio di prossimità come la casa dovrebbe spettare all’ente più vicino al cittadino, cioè il Comune. In Sardegna invece la Regione, attraverso AREA, fa direttamente il gestore. Un ente intermedio si è inserito lì dove servirebbe una linea diretta tra chi possiede la casa e chi ci abita.
Vediamo ora cosa dicono i numeri della Corte dei Conti. L’11 luglio 2025 la Corte dei Conti ha approvato la parifica del rendiconto della Regione per l’esercizio 2024.[2] Sull’intera Missione 8 del bilancio regionale – “Assetto del territorio ed edilizia abitativa” – nel 2024 lo stanziamento è cresciuto in misura sensibile rispetto all’anno prima, ma i pagamenti effettivi sono calati. A fronte di più soldi messi a bilancio, emergono meno soldi che escono davvero verso i cantieri e le manutenzioni.[3] Questa è la fotografia del problema che il Commissario dovrebbe mettere a fuoco. Scendendo all’edilizia residenziale pubblica in senso stretto, i dati della Relazione di parifica sono ancora più eloquenti. A fronte di uno stanziamento finale di competenza di circa 124,5 milioni di euro, ne sono stati impegnati circa 110,9 milioni per il 2024. Ma di questi 110,9 milioni impegnati, sono state evase richieste di pagamento per circa 64 milioni, mentre circa 32,3 milioni sono stati riprogrammati agli esercizi successivi. In sintesi: di oltre 124 milioni disponibili, ne è uscito poco più della metà.[4] Le cause indicate dalla Corte non sono un dettaglio tecnico: sono la diagnosi di una disfunzione strutturale. La realizzazione dei progetti, scrive la Corte, ha subito rallentamenti dovuti principalmente a complessità procedurali, alla continua rielaborazione dei cronoprogrammi e alle difficoltà degli enti attuatori. E sul fronte delle manutenzioni, la Corte attribuisce gli scostamenti tra impegni e pagamenti a difficoltà organizzative interne, ascrivibili alla carenza di organico e a difficoltà procedurali.[5] La carenza di personale, che si tocca con mano negli uffici che dovrebbero curare il patrimonio, è dunque messa nero su bianco dalla magistratura contabile.
C’è inoltre un dato che vale più di molti discorsi: tra le somme non impegnate compare anche una quota del fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli, rimasta inutilizzata per le minori richieste presentate dai Comuni.[6] La risorsa esisteva, era destinata ad aiutare chi non riesce a pagare l’affitto senza sua colpa, ma il passaggio tra Regione e Comuni non l’ha fatta arrivare. È il meccanismo della frammentazione, visto nel dettaglio. Merita anche chiedersi come fanno le altre regioni d’Italia.
Tutte le regioni sono partite dagli stessi IACP e negli anni Duemila li hanno riorganizzati. Ne sono nati modelli diversi. Per quanto qui interessa, basta confrontare due estremi. Da un lato c’è il modello sardo: un’azienda della Regione (AREA) che possiede e gestisce in modo carente e direttamente la gran parte del patrimonio. È il modello più accentrato in capo alla Regione tra quelli adottati in Italia.
Dall’altro c’è , per esempio, il modello dell’Emilia-Romagna, che con la legge regionale n. 24 del 2001 ha fatto la riforma opposta. Quella legge ha unificato in capo ai Comuni la proprietà degli alloggi, trasferendo loro le risorse necessarie, e ha trasformato i vecchi IACP in aziende (le ACER) che gestiscono il patrimonio sulla base di convenzioni stipulate con i Comuni stessi.[7] In quel sistema i Comuni sono i proprietari e disciplinano la gestione, mentre la Regione mantiene soltanto le funzioni normative, di indirizzo e di coordinamento.[8] Ma anche in quelle regioni ( tipo Friuli o Veneto) ove vi è una proprietà di case popolari in capo alle regioni, la manutenzione è affidata per delega ad un unico gestore. Ad avviso di chi scrive è, l’assetto corretto: la Regione legifera, l’ente locale gestisce. La differenza è pratica, e si vede proprio sulla manutenzione – il punto più dolente in Sardegna. Nel modello emiliano la Regione eroga i contributi per il ripristino e la manutenzione direttamente ai Comuni, che sono i proprietari degli alloggi, allo scopo dichiarato di tenere efficiente il patrimonio e ridurre il numero di case non assegnabili perché bisognose di lavori.[9] Il denaro della manutenzione va a chi possiede la casa e la conosce sul territorio. Non deve attraversare un ente intermedio. È la linea diretta che in Sardegna manca.
Ritorniamo al problema del Piano casa. Il Piano casa nazionale è costruito intorno a una dote di centinaia di milioni di euro distribuiti su più anni. E’ certamente un’occasione ma rischia di essere sprecata. Il suo primo pilastro, quello dai contorni più definiti, punta al recupero degli alloggi di edilizia pubblica oggi inagibili – circa 61.000 in tutta Italia secondo la ricognizione richiamata in sede nazionale – e le risorse passano in larga parte attraverso le Regioni, che restano il perno operativo dei programmi di recupero.[10] Di nuove case popolari c’è enormemente bisogno, e recuperare gli alloggi sfitti è sacrosanto. Ma proprio qui sta il rischio. Se il “perno” regionale, in Sardegna, è una macchina che – dati della Corte alla mano – riesce a far uscire poco più della metà delle risorse che ha già a disposizione per l’ERP, allora i fondi del Piano casa rischiano di seguire la stessa sorte: stanziati, impegnati a metà, riprogrammati di anno in anno. Si costruirebbero o si finanzierebbero case, mentre il problema della gestione e della cura resterebbe intatto. Detto in modo semplice: costruire le case senza riformare chi le gestisce significa versare acqua in un secchio bucato.
Le case nuove sono necessarie, ma non bastano. Serve un intervento di sistema.
LA PROPOSTA
Un solo ente responsabile, dotato di mezzi. Al netto che possa essere il comune o una azienda separata, occorre l’accentramento della gestione. Una sola Stazione appaltante per le manutenzioni. In concreto: Un solo soggetto responsabile della gestione: il Comune, o la Città metropolitana per il suo territorio, o le unioni di Comuni dove i singoli enti sono troppo piccoli. Un solo interlocutore per il cittadino e una sola catena di responsabilità. Trasferimento di proprietà, risorse e personale: l’accentramento ha senso solo se l’ente locale riceve anche gli strumenti per agire – il patrimonio, i fondi per la manutenzione ordinaria e straordinaria, e il personale tecnico qualificato. Senza mezzi, l’accentramento è solo uno spostamento di etichette. La Regione torna al suo ruolo: legiferare, programmare, fissare i criteri di accesso e i canoni, ripartire le risorse e controllare. Indirizzo e regola, non gestione diretta. L’azienda al servizio dei Comuni, non sopra di essi: sarebbe il modo per dare un senso ai fondi del Piano casa, trasformandoli in case effettivamente recuperate, manutenute e abitate, e non in nuovi residui che invecchiano nei capitoli di bilancio. In conclusione Il degrado delle case popolari non si combatte con un appello generico, ma riconoscendo che la frammentazione della gestione – divisa tra una azienda regionale e i Comuni – produce sprechi, ritardi, inefficienza.
Manca una riforma di buon senso e la decisione politica di farla.
Sassari, 29 giugno 2026
Gianfranco Meazza
[1]Legge regionale Sardegna 8 agosto 2006, n. 12, “Norme generali in materia di edilizia residenziale pubblica e trasformazione degli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) in Azienda regionale per l’edilizia abitativa (AREA)”. Testo nella banca dati normativa regionale: https://leggiregionali.regione.sardegna.it/legge-regionale?data=8-8-2006&numero=12
[2]Corte dei conti, Sezioni riunite per la Regione Sardegna, Decisione e Relazione n. 1/2025/SS.RR./PARI dell’11 luglio 2025 – Giudizio di parificazione del rendiconto generale della Regione Sardegna per l’esercizio 2024. Documento pubblicato e scaricabile nel sito istituzionale della Regione, sezione Amministrazione trasparente – Controlli e rilievi sull’amministrazione – Corte dei Conti: https://www.regione.sardegna.it/regione/amministrazione-trasparente/controlli-e-rilievi-sull-amministrazione/corte-dei-conti (di seguito: Relazione di parifica 2024).
[3]Relazione di parifica 2024, cit., Missione 8 – Assetto del territorio ed edilizia abitativa, raffronto stanziamenti esercizi 2023-2024.
[4]Relazione di parifica 2024, cit., sezione sull’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP), Direzione generale dei Lavori pubblici, e Tabella 117 – Scostamenti interventi Edilizia Residenziale Pubblica (fonte richiamata dalla Corte: nota di riscontro della Regione prot. n. 1140 del 4 marzo 2025, Allegato 14).
[5]Relazione di parifica 2024, cit., sezione Genio Civile, dove la Corte attribuisce gli scostamenti tra impegni e pagamenti a “difficoltà organizzative interne, ascrivibili alla carenza di organico, a difficoltà procedurali”.
[6]Relazione di parifica 2024, cit., Tabella 117 – Scostamenti interventi Edilizia Residenziale Pubblica (voce “Fondo inquilini morosi incolpevoli”, causale: minori richieste presentate dai Comuni).
[7]Regione Emilia-Romagna, legge regionale 8 agosto 2001, n. 24, “Disciplina generale dell’intervento pubblico nel settore abitativo”, art. 3. Testo ufficiale nella banca dati Demetra dell’Assemblea legislativa regionale: https://demetra.regione.emilia-romagna.it/al/articolo?urn=er:assemblealegislativa:legge:2001;24.
[8]Regione Emilia-Romagna, Territorio – Politiche abitative, “Le funzioni della Regione su ERP”: https://territorio.regione.emilia-romagna.it/politiche-abitative/erp.
[9]Regione Emilia-Romagna, Territorio – Politiche abitative, “Le funzioni della Regione su ERP”, cit.: https://territorio.regione.emilia-romagna.it/politiche-abitative/erp.
[10]Decreto-legge 7 maggio 2025 (cosiddetto “Piano casa Italia”), pubblicato in Gazzetta Ufficiale; per una ricostruzione delle risorse e degli obiettivi cfr. Il Sole 24 Ore, “Piano casa, un commissario per gestire l’edilizia popolare”, 12 maggio 2026: https://www.ilsole24ore.com/art/piano-casa-commissario-gestire-l-edilizia-popolare-AIgl3MzC. I dati sul fabbisogno (61.000 alloggi ERP inagibili) sono attribuiti alla ricognizione Federcasa-Nomisma ivi richiamata.